Délai de réflexion / Délai de rétractation

Les tensions sur le marché immobilier poussent le futur acquéreur à faire vite. Pour autant, diverses dispositions lui permettent légalement de bénéficier d’un délai pour réfléchir avant de s’engager définitivement (loi SRU du 13 décembre 2000).

On distingue le délai de réflexion, qui s’applique aux actes authentiques, et le délai de rétractation, qui ne concerne que les actes signés sous seing privé.

L’acte SSP ou le projet d’acte authentique doit être notifié à l’acquéreur par LRAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Le délai de réflexion est préalable à la signature de l’acte, le délai de rétractation est au contraire postérieur.

Avant contrat authentique – Acte notarié : délai de réflexion de 7 jours

Si l’acte est réalisé sous la forme authentique, sans avant contrat, c’est donc le délai de réflexion qui s’applique.

Dans la pratique, le projet d’acte est envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou lui est notifié par voie d’huissier. Ce n’est que le lendemain de cette date que commence le décompte des 7 jours, dimanches et jours fériés inclus.

Pendant ce laps de temps, tout versement d’argent est interdit, sous peine d’annuler la procédure. Une fois ce délai parvenu à expiration, l’acte peut enfin être signé.

Avant contrat SSP : Délai de rétractation : 21 jours pour récupérer ses fonds – 7 ou 10 jours pour se rétracter

Au contraire, si un avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente pour l’ancien, ou contrat de réservation pour le neuf) est conclu sous seing privé, le délai de rétractation s’applique une fois l’acte signé.

Mais la procédure d’envoi et le décompte des jours se déroulent dans les mêmes conditions que pour le délai de réflexion : la promesse de vente doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’acquéreur souhaite se rétracter, c’est aussi par cette voie qu’il doit le faire savoir. Mais attention, il doit veiller à s’exécuter dans le délai imparti, c’est-à-dire 7 jours « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte par recommandé avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ».

Pendant le délai de rétractation, le versement d’argent est interdit, sauf s’il s’agit d’un contrat de construction ou d’acquisition d’un logement neuf, ou si la transaction s’effectue par l’intermédiaire d’un professionnel, tel qu’un agent immobilier, notaire ou promoteur « disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés ».

Car en cas de rétraction de l’acquéreur, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées dans un délai maximum de 21 jours, à compter du lendemain de la notification de la rétractation.

La jurisprudence a apporté un certain nombre de précisions :

– La Cour de Cassation a précisé que ce délai de 7 jours ne profite pas à l’acquéreur d’un bien à usage mixte (décision du 30 janvier 2008).

– Les conditions d’information posées par le Code de la construction sont respectées si la lettre recommandée notifiant le compromis de vente rappelle seulement la faculté de rétractation offerte à l’acquéreur. Le compromis de vente comporte alors, un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et délais de rétraction (10 octobre 2007).

– S’agissant du décompte du délai, elle a retenu l’application des dispositions du nouveau code de procédure civile (NCPC) et estimé que lorsque le délai expire un samedi ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au prochain jour ouvrable.

– En cas de rétractation par voie postale, la date à retenir est celle de l’expédition de la lettre recommandée (5 décembre 2007).

– La remise en mains propres contre récépissé par un professionnel mandaté pour réaliser la vente (sauf huissier et notaire) ne présente pas les garanties équivalentes requises par le Code de la construction (27 février 2008).

– L’exercice de la faculté de rétractation a un caractère définitif et entraîne l’anéantissement du contrat (13 février 2008). L’acquéreur qui dans le délai légal, renonce à acquérir puis souhaite revenir sur sa renonciation, doit en convenir par écrit avec le vendeur.

– Les acquéreurs perdent la protection que leur offre le délai de rétractation s’ils achètent par le biais d’une SCI (Cour de Cassation du 24/10/2012).

Remarques

• La loi Borloo ou loi ENL uniformise ces 2 dispositifs en prévoyant dans tous les cas un délai de rétractation qui reste fixé à 7 jours.
• La loi Hamon du 17 mars 2014 relative à la consommation, prévoit que le délai de rétractation passe à 14 jours pour les contrats conclus hors établissement, notamment ceux qui ont pour objet la construction, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers, ainsi que ceux relatifs à des droits portant sur des biens immobiliers ou à la location de biens à usage d’habitation principale.
• La loi Macron du 06 août 2015 fait passer le délai de rétractation/renonciation pour un contrat de réservation (neuf) et un compromis de vente (ancien) à 10 jours.

Il faut entendre par « contrats hors établissement », tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :
– Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité de manière habituelle.
– Dans le lieu où le professionnel exerce son activité de manière habituelle ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce son activité de manière habituelle.
– Pendant une visite sur site du programme organisée par le professionnel ayant pour but de promouvoir et de vendre.