Comment vendre un bien loué ?

Vendre le bien occupé : une décote de 5 % à 30 %

Tous les propriétaires ne sont pas en mesure d’attendre l’expiration du bail pour vendre. Départ pour l’étranger, opportunités à saisir, accident de la vie…Certains bailleurs renoncent à donner congé à leur locataire, préférant vendre le bien avec son occupant. Bien que cette formule représente une part marginale des ventes, elle a tendance à s’amplifier actuellement. De plus en plus de vendeurs craignant une chute des prix sur le marché immobilier veulent vendre sans attendre pour profiter à plein de la hausse.

L’application de la décote est d’ailleurs difficile à leur faire entendre. Car, mieux vaut le savoir, la vente d’un logement occupé fait l’objet d’une décote, qui oscille entre 5 % et 30 % du prix de transaction.

Comment est-elle fixée ? Les 2 principaux critères constituent le niveau du loyer et la durée du bail restant à courir. Plus celle-ci est longue, plus la décote augmente. Le propriétaire ne doit pas aussi hésiter à souligner la qualité du locataire et apporter, s’il le peut, les preuves de sa solvabilité, de son ancienneté, de sa régularité dans le paiement du loyer, du bon entretien du logement.

Mis à part ces grands principes, aucune règle précise ne détermine ni ne régit l’application de la décote. Tout dépend des exigences de l’acheteur.

Dans certains cas, la décote est telle, que mieux vaut renoncer à vendre occupé. Parfois, il peut être préférable de verser une indemnité au locataire ou de le reloger plutôt que d’accepter une décote trop importante.

En contrepartie, ce mode de vente n’impose aucune obligation à l’égard du locataire. Cette vente n’ouvre pas de droit de préemption au locataire.

Vente d’un immeuble : en bloc ou à la découpe ?

Qu’en est-il de la vente d’un immeuble ? Deux cas se présentent.

– Première option, l’immeuble est vendu entier, avec ses locataires : là encore, aucune procédure particulière ne s’impose au vendeur. La vente ne modifiant en rien leur situation, les locataires ne bénéficient d’aucun droit de préemption. Compte tenu de sa simplicité, c’est la formule la plus souvent choisie par les particuliers qui réorganisent leur patrimoine ou qui revendent un immeuble locatif reçu en héritage.

– Seconde option, l’immeuble est vendu à la découpe, c’est-à-dire appartement par appartement, ce qui procure un gain substantiel au vendeur puisqu’il perçoit une plus-value sur chaque appartement et non sur l’immeuble entier. Compte tenu de sa complexité, cette méthode de vente est plutôt le fait d’institutionnels. Mais les investisseurs particuliers avertis et disposant du temps nécessaire à ce genre d’opérations peuvent aussi s’y lancer. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption ici.

Un accord collectif conclu le 16 mars 2005 au sein de la Commission nationale de concertation avait permis d’améliorer la protection des locataires en cas de congé pour vente par lots de plus de 10 logements appartenant à un même bailleur. Cet accord vient d’être rendu plus favorable aux locataires par un décret du 10 novembre 2006 qui étend les dispositions prévues par l’accord du 16 mars 2005 à tous les bailleurs des secteurs II et III.

Désormais, lorsqu’il y a vente à la découpe, le bail est automatiquement renouvelé pour les locataires âgés de plus de 70 ans ou dont l’état de santé est particulièrement grave. Des délais sont accordés à certains locataires (un mois par année d’ancienneté pour ceux en place depuis plus de 6 ans et en fin d’année scolaire pour ceux qui ont des enfants scolarisés). Et une offre de relogement est faite aux locataires dont les ressources n’excèdent pas les plafonds de ressources PLI (prêt locatif intermédiaire).

Remarque

Le secteur II regroupe les logements des sociétés d’économie mixte (SEM), des sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, des collectivités publiques, des sociétés filiales d’un organisme collecteur du 1 % logement. Le secteur III comprend les logements des entreprises d’assurance, des établissements de crédit, des sociétés immobilières conventionnées et des sociétés immobilières d’investissement et des filiales de ces organismes.

Comment s’y prendre donc pour vendre son bien à la découpe lorsque l’on est un particulier ? Première étape, mettre le bien en copropriété. Autrement dit, le propriétaire doit faire établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété. Mais si l’immeuble a plus de 15 ans, il doit aussi faire procéder à un diagnostic technique qui vient s’ajouter aux diagnostics imposés par la loi pour toute vente immobilière (amiante, loi Carrez, plomb, termites). Ce diagnostic sera remis aux candidats acquéreurs lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de 3 ans à compter de la date du diagnostic.

Une fois cette démarche accomplie, le propriétaire peut se lancer dans la vente proprement dite. Mais la procédure à suivre présente une particularité : en vertu de la loi du 31 décembre 1975, le locataire reste titulaire de son bail même s’il refuse l’offre qui lui est proposée dans le congé pour vente. Ce n’est qu’une fois obtenu le refus du locataire d’acquérir son appartement que le propriétaire peut vendre le logement, non pas libre donc, mais occupé. S’il veut vendre le bien libre, le propriétaire n’a donc d’autre choix que d’attendre un éventuel départ spontané du locataire.

Vente par adjudication

La loi prévoit une procédure de convocation et institue un droit de substitution. Le locataire doit être convoqué à l’adjudication par LRAR au moins 1 mois avant la date de l’adjudication.