Code de déontologie des agents immobiliers

Un décret n°2015-1090 paru au JO du 30 août 2015 vient définir les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier. Ce texte précise que l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières doit s’effectuer dans des conditions conformes aux intérêts des clients et dans le respect

Double commission pour les agences

La Cour de Cassation, dans son arrêt de principe du 09 avril 2015, précise que : aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne deux mandats pour la même affaire, un mandat coté vendeur et un mandat coté acquéreur. Ainsi, la Cour précise que :

Les OPCI

--> L’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit la création de 2 supports, en fonction de l’allocation d’actifs choisie : Les FPI (fonds de placement immobilier) copropriété d’actifs dénuée de personnalité morale : qui relèvent de la fiscalité des Revenus Fonciers (déduction des intérêts des emprunts souscrits pour leur acquisition) et plus-values immobilières des particuliers (exonération des plus-values au bout de 15 ans de détention).

Le maître d’ouvrage

Soit une personne physique qui fait construire pour elle-même, soit un promoteur. Le maître d'ouvrage ou la maîtrise d'ouvrage est le donneur d’ordre au profit duquel l’ouvrage est réalisé. Il en est le commanditaire et celui qui en supporte le coût financier.

Le maître d’œuvre

Le terme maîtrise d'œuvre désigne une personne ou entité chargée de la conduite opérationnelle de travaux. Le maître d’œuvre (qu'il ait ou non le titre d'architecte) est la personne chargée par le maître de l’ouvrage de concevoir le bâtiment à construire ou à rénover selon le programme

Le géomètre-expert

Le géomètre-expert est le professionnel qui identifie, délimite, mesure, évalue la propriété immobilière publique ou privée, bâtie ou non, tant à la surface qu'en sous-sol, ainsi que les travaux qu'on y exécute et qui organise son enregistrement et celui des droits réels attachés. Par extension, il étudie, projette et dirige l'aménagement ou l'amélioration foncière, rurale ou urbaine.

Le promoteur immobilier (société privée)

Le promoteur immobilier est un vendeur d’espaces construits ou à construire. Il assure et finance la construction d’immeubles. C'est lui qui initie le processus de l’offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande et son contrôle de la ressource première, le terrain

Le lotisseur

Le Larousse définit le lotissement comme le morcellement volontaire d'une propriété foncière par lots, en vue de construire des habitations. On parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résultent d’un tel découpage foncier.

Transformer des locaux et louer meublé

L’affectation d’un local à la location meublée n’est pas totalement libre. L’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation s’oppose en effet à la transformation en meublés des locaux à usage d’habitation situés dans la capitale et les villes des trois départements de la petite couronne

Se prémunir contre les impayés de loyers

Si aucune loi ne recense la liste des documents imposés pour choisir un locataire et appréhender sa solvabilité, il est toutefois interdit de réclamer une copie du relevé de compte, une attestation de bonne tenue de compte, d’absence de crédit en cours ou de bon paiement des loyers (la loi du 05 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dresse la liste des documents interdit).

Propriété du sol et théorie de l’accession

La propriété du sol entraîne (article 552 du Code Civil) la propriété de l’espace situé au dessus du terrain, avec possibilité d’utiliser cet espace en faisant des constructions (sous réserve du respect des règles d’urbanisme) et des plantations (sous réserve du respect des distances légales – article 671 du Code Civil).

Permis de construire

Un permis n’est définitif qu’en l’absence de recours ou de retrait. Les délais de recours : - Recours des tiers : dans le délai de 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain. L’auteur du recours est tenu d’en informer le bénéficiaire du permis au plus tard 15 jours après le dépôt du recours.

Mur et mitoyenneté

Le caractère individuel du droit de propriété immobilière se manifeste par le droit, et même l’obligation pour le propriétaire de se clore (article 663 du Code Civil). Ces clôtures peuvent être privatives

Louer pour moins de 3 ans

En principe un bail d’habitation est conclu au minimum pour 3 ans. Dans certains cas, le propriétaire d’un logement peut le louer pour une durée inférieure. En dehors des hypothèses prévues par la loi, la prudence s’impose. La durée du bail d’habitation

Les frais de notaires

Les « frais de notaires » représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat d’un bien ancien. Pour les biens immobiliers neufs, il faut compter entre 1,9 % et 2,3 % du prix de vente (VEFA). Ils regroupent les émoluments du notaire, les dépenses de formalités et la TPF (0,715 % H.T.).

Les formalités préalables à la vente

Les formalités et vérifications préalables à la vente d’immeuble sont de plus en plus nombreuses et variées. Notamment : 1- Vérification de la situation hypothécaire : l’immeuble vendu peut être grevé d’une hypothèque ou d’un privilège immobilier, droits réels affectés à la garantie d’une dette et qui permettent aux créanciers de saisir l’immeuble,

Le locataire ne paye plus son loyer : que faire ?

Le propriétaire doit faire signifier par huissier de justice à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. A la suite de ce commandement, le locataire dispose de 2 mois pour payer ce qu’il doit. Pendant ce délai, le locataire peut saisir le tribunal d’instance

Le bail professionnel

Les parties à un bail professionnel (bail d’un professionnel libéral) ou à un bail de locaux à usage de bureaux, ainsi que de locaux à usage de plates-formes logistiques, peuvent depuis 2012, utiliser d’un commun accord,

Le bail d’habitation

Le statut locatif des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale ainsi qu’aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur résulte de la loi du 06 juillet 1989. Sont expressément exclus du champ d’application de cette loi :

La destination de l’immeuble

La vérification de la destination de l’immeuble et du lot dont l’acquisition est envisagée est une démarche essentielle pour s’assurer que le bien en cause correspond bien aux besoins et aux attentes de l’acquéreur. Il appartient au règlement de copropriété

L’avant contrat pour les immeubles achevés

L’avant-contrat est l’étape la plus importante dans le long processus de vente d’un bien immobilier. En déterminant les conditions de vente, l’avant-contrat entraîne des obligations plus que sérieuses sur lesquelles les deux parties doivent s’être mises d’accord avant de signer.

L’acquisition directe

Immeuble achevé --> La vente immobilière relève alors du droit commun de la vente (article 1583 et suivants du Code Civil), et en vertu du principe du consensualisme, se forme dès lors qu’il y a entre vendeur et acquéreur, un accord sur la chose et le prix.

Investissement locatif : toutes les assurances sont-elles utiles ?

S’assurer contre les risques d’impayés de loyers est indispensable S’il tombe sur un locataire mauvais payeur, non seulement le propriétaire ne perçoit pas de loyer, mais il doit en outre payer les charges, puis les frais liés à la procédure d’expulsion puis une fois celle-ci obtenue supporter les travaux rendus nécessaires par cette occupation.

Investissement locatif : la vraie rentabilité

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ? A quel indicateur doit-on se fier ? Quel crédit accorder aux simulations présentées par les vendeurs d’immobilier locatif ? Pour démontrer toute la pertinence d’un investissement immobilier, on peut utiliser différents indicateurs : la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges, la rentabilité nette d’impôt, et surtout l’incontournable taux de rendement interne (TRI).

Investissement locatif : conseils

Le premier conseil à prodiguer est d’être très vigilant sur l’emplacement et sur le prix d’acquisition. Mais quel que soit le type d’investissement choisi, il paraît évident que le recours au crédit s’impose pour bénéficier de l’effet de levier qu’il procure.

Investir dans des murs de magasins

Plutôt que d’investir dans un appartement, pourquoi ne pas se tourner vers l’acquisition d’un local, dont les murs seront loués à un commerçant ? La rentabilité de l’immobilier commercial est proche de 7 % nette par an contre à peine 4 % pour le logement.

Immeuble soumis au statut de la copropriété

Le statut institué par la loi du 10 juillet 1965 s’applique de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Le statut ne s’applique qu’en présence d’au moins 2 propriétaires différents.

Expropriation

En cas d’expropriation de terrain, peut-on contester l’indemnité accordée par l’Etat ? On ne peut pas s’opposer à une expropriation par l’Etat si elle poursuit un but d’utilité publique. Mais la procédure judiciaire venant d’être améliorée, il est désormais possible d’agir pour percevoir une « juste » indemnité.

Du coté de la SCI

La souplesse de la SCI provient d’une bonne rédaction des statuts. Notamment, il convient d’être rigoureux sur la rédaction des articles concernant la cession des parts sociales et d’anticiper le formalisme d’une cession. Voir les articles 1861 et 843-4 du code Civil. Tout associé bénéficie du droit de se retirer de la société prévu à l’article 1869 du Code Civil. Biens existants et apport à SCI

Délai de réflexion / Délai de rétractation

Les tensions sur le marché immobilier poussent le futur acquéreur à faire vite. Pour autant, diverses dispositions lui permettent légalement de bénéficier d’un délai pour réfléchir avant de s’engager définitivement (loi SRU du 13 décembre 2000). On distingue le délai de réflexion, qui s’applique aux actes authentiques, et le délai de rétractation, qui ne concerne que les actes signés sous seing privé.

De nouvelles clauses abusives pour les baux

Afin de mieux clarifier les rapports entre bailleurs et locataires, la loi portant Engagement national pour le logement (ENL) a ajouté 9 clauses abusives à celles déjà prévues par la loi du 06 juillet 1989 réglementant la location nue à usage de résidence principale. Il est désormais interdit

Commission des agences immobilières

Pour qu’un agent immobilier ait droit à sa commission, il faut non seulement qu’il ait été à l’origine de la vente, mais qu’une convention ou le mandat de vente signé du vendeur indique précisément qui, de l’acheteur ou du vendeur, doit supporter la charge de cette commission.

Comment vendre un bien loué ?

Vendre le bien occupé : une décote de 5 % à 30 % Tous les propriétaires ne sont pas en mesure d’attendre l’expiration du bail pour vendre. Départ pour l’étranger, opportunités à saisir, accident de la vie…Certains bailleurs renoncent à donner congé à leur locataire, préférant vendre le bien avec son occupant. Bien que cette formule représente une part marginale des ventes, elle a tendance à s’amplifier actuellement.

Comment évaluer un immeuble ?

--> Les enjeux de l’évaluation qui imposent de connaître avec précision la valeur du bien : Déclaration ISF Achat/vente Apport en société Fixation d’un loyer Calcul d’une indemnité d’éviction ou d’expropriation Estimation de la valeur d’assurance Préparation de la transmission (donation…)